Οι τράπεζες αναδεικνύονται σε καθοριστικό συντελεστή σε σχέση με την ανάπτυξη της αγοράς, σύμφωνα με έρευνα της ΕΥ, η οποία σκιαγραφεί την εικόνα του real estate. Ξένοι επενδυτές/αγοραστές από Ισραήλ, Ηνωμένο Βασίλειο καθώς και άλλες χώρες της Ευρώπης και Μέσης Ανατολής έχουν δημιουργήσει κινητικότητα στην αγορά. Παράγοντες όπως άδειες διαμονής, ασφάλεια, αλλά και το lifestyle/ποιότητα ζωής στην Κύπρο διαδραματίζουν σημαντικό ρόλο στις αποφάσεις αυτών των επενδυτών.
Ενώπιον αλλαγών, καθώς και νέων προκλήσεων βρίσκεται αυτή τη στιγμή ο κλάδος των ακινήτων. Όντας ένας τομέας, ο οποίος δέχεται πρώτος τις επιπτώσεις από εξωτερικούς παράγοντες, η ανάφλεξη στη Μέση Ανατολή δεν μπορεί παρά να προβληματίζει τους εμπλεκόμενους επαγγελματίες. Την ίδια ώρα, δομικά προβλήματα και εν γένει αδυναμίες, συνεχίζουν να θέτουν προσκόμματα στην ανάπτυξη ενός εκ των βασικότερων κλάδων της κυπριακής οικονομίας.
Η ΕΥ Κύπρου, με την τελευταία της ετήσια ανάλυση για την αγορά ακινήτων, επιχειρεί να σκιαγραφήσει το τοπίο γύρω από τον συγκεκριμένο κλάδο, καθώς και να αποτυπώσει τις σκέψεις και τις ανησυχίες των επαγγελματιών της αγοράς. Μάλιστα, η έρευνα που πραγματοποίησε η ΕΥ μεταξύ των επαγγελματιών του κλάδου, αποτελεί σημείο αναφοράς σε σχέση με τις εξελίξεις, αλλά και τις αλλαγές που χρειάζεται να γίνουν, ώστε να επιτευχθεί η συνέχεια της ανάπτυξης. Ενδεικτικά, σημειώνεται μεταξύ άλλων ότι η μεγαλύτερη ανησυχία των άμεσα εμπλεκομένων για την αγορά ακινήτων είναι οι γεωπολιτικές εντάσεις, με τις τελευταίες εξελίξεις να επιβεβαιώνουν τις ανησυχίες αυτές. Πρόσθετα, ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα συνεχίζει να είναι η γραφειοκρατία που επικρατεί στον δημόσιο τομέα, ενώ οι συνεχείς αλλαγές στο νομοθετικό και λειτουργικό πλαίσιο της αγοράς, σε συνάρτηση, με τα υψηλά επιτόκια, λειτουργούν επίσης αρνητικά.
Ας δούμε πιο αναλυτικά, ορισμένα από τα βασικότερα σημεία της έρευνας που πραγματοποίησε η ΕΥ μεταξύ των επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων και ποια συμπεράσματα προκύπτουν μέσα από αυτή.
Επίδραση στα ακίνητα
Οι ερωτηθέντες κλήθηκαν να κατατάξουν βασικές μακροοικονομικές προκλήσεις σε μια κλίμακα από το 1 (σημαντική επίδραση στα ακίνητα της Κύπρου) έως 6 (μικρή/καμία επίδραση στα ακίνητα της Κύπρου). Από τις απαντήσεις που δόθηκαν προέκυψε ότι οι γεωπολιτικές εντάσεις εξασφάλισαν την κορυφαία θέση ως η πιο κρίσιμη ανησυχία, ενώ η κλιματική αλλαγή αξιολογήθηκε ως η λιγότερο επιβαρυντική. Αξίζει να σημειωθεί ότι κανένας από τους ερωτηθέντες δεν τοποθέτησε τις γεωπολιτικές εντάσεις κάτω από την 3η θέση. Οι γεωπολιτικές εντάσεις, για 2η συνεχόμενη χρονιά, αναδείχθηκαν ως η πιο βασική ανησυχία, με αξιοσημείωτη αύξηση το 2024 (περίπου 70%, σε σύγκριση με 50% το 2023). Τα αυστηρά κριτήρια δανεισμού, που προηγουμένως ήταν εκτός των τριών κορυφαίων, έχουν πλέον αναδειχθεί ως η δεύτερη πιο σημαντική πρόκληση. Αυτή η μετατόπιση, αντανακλά μια πιο αυστηρή προσέγγιση από τα τραπεζικά ιδρύματα και μιας αντίστοιχης μείωσης της ανοχής κινδύνου. Τα αυξημένα επιτόκια και οι πρόσφατες κανονιστικές αλλαγές κατέχουν επίσης εξέχουσα θέση. Εν τω μεταξύ, οι πολιτικές ESG εξακολουθούν να θεωρούνται ως η μικρότερη πρόκληση, πιθανώς αντανακλώντας την πιο αργή υιοθέτηση πρακτικών βιωσιμότητας στην Κύπρο.
Κλειδί οι τράπεζες
Ενδιαφέρουσες ήταν και οι απαντήσεις στην ερώτηση «ποιος εμπλεκόμενος παίκτης θεωρείτε ότι μπορεί να επηρεάσει περισσότερο την ανάπτυξη του real estate κατά τους επόμενους 6 μήνες και συναφώς με ποιους τρόπους θα μπορούσε το υπό αναφορά μέρος να συμβάλει στην επιτάχυνση και τη διατήρηση της ανάπτυξης του τομέα».
Τα αποτελέσματα της φετινής έρευνας της ΕΥ αποκαλύπτουν μια αξιοσημείωτη μετατόπιση στις αντιλήψεις των συμμετεχόντων σχετικά με τις βασικές επιρροές στην ανάπτυξη του τομέα των ακινήτων. Οι μισοί από τους ερωτηθέντες (50%) αναγνώρισαν τις τράπεζες ως το πιο σημαντικό εμπλεκόμενο μέρος, σημειώνοντας σημαντική άνοδο από το 2023. Αυτή η μετατόπιση αντικατοπτρίζει την αυξανόμενη σημασία των χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων στη διευκόλυνση των συναλλαγών και στην παροχή χρηματοδότησης έργων.
Αντίθετα, η κυβέρνηση, η οποία προηγουμένως κατατασσόταν ως το πιο σημαντικό ενδιαφερόμενο μέρος, επιλέχθηκε μόνο από το 17% των συμμετεχόντων φέτος. Οι ίδιοι οι επιχειρηματίες του χώρου έχουν επίσης ανέβει, με το 25% των ερωτηθέντων να τους αναγνωρίζουν ως κρίσιμους παράγοντες, από μόλις 7% πέρυσι.
Πιο αναλυτικά, σε ποσοστό 29% οι ερωτηθέντες τόνισαν την ανάγκη όπως η κυβέρνηση μειώσει τις σχετικές γραφειοκρατικές διαδικασίες προτείνοντας την ψηφιοποίηση των διαδικασιών υποβολής αιτήσεων και έγκρισης αδειών για τις αναπτύξεις. Ποσοστό 24% τόνισε τη σημασία πιο ευέλικτων και αποτελεσματικών τραπεζικών πρακτικών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται οι διαδικασίες KYC (Know Your Customer), η έγκαιρη επεξεργασία συναλλαγών και βελτιωμένων επιλογών δανεισμού για έργα ακινήτων. Εξάλλου, ποσοστό 18% απηύθυνε έντονη έκκληση για μείωση των επιτοκίων για να ενθαρρύνουν μεγαλύτερες επενδύσεις στον τομέα.
Ζήτηση και προσφορά
To ερώτημα που τέθηκε ήταν κατά πόσο, λαμβάνοντας υπόψη τις πρόσφατες τάσεις στην αγορά ακινήτων, οι συμμετέχοντες θεωρούν ότι η μεταβολή των τιμών αποδίδεται κυρίως σε υπερβάλλουσα ζήτηση ή σε περιορισμένη προσφορά.
Αν και η περιορισμένη προσφορά αναφέρεται συχνά ως βασικός λόγος αύξησης των τιμών, η απάντηση δεν είναι απόλυτη, καθώς η επίδραση ποικίλλει ανάλογα με την κατηγορία ακινήτου και τις ιδιαιτερότητες της αγοράς. Συγκεκριμένα, στην πιο πάνω ερώτηση, το 63% των ερωτηθέντων επισήμανε τον περιορισμό της προσφοράς, το 25% ανέφερε την υπερβολική ζήτηση και το 13% πίστευε ότι υπάρχει ισορροπία, με αποτέλεσμα να μην υπάρχουν αλλαγές στις τιμές. Όσοι απέδωσαν τη μεταβολή των τιμών στον περιορισμό της προσφοράς τόνισαν ζητήματα όπως η γεωπολιτική αστάθεια, η οποία δημιουργεί αβεβαιότητα και καθυστερεί τις αποφάσεις για την έναρξη νέων αναπτύξεων, η γραφειοκρατία, η οποία επιβραδύνει την κατασκευή μέσω πολύπλοκων κανονισμών, και οι χρονοβόρες διαδικασίες αδειοδότησης που εμποδίζουν τις εγκρίσεις έργων. Οι ερωτηθέντες που αναφέρθηκαν στην υπερβολική ζήτηση επισήμαναν κυρίως τους ξένους αγοραστές, των οποίων το αυξανόμενο ενδιαφέρον για την αγορά έχει ενισχύσει τον ανταγωνισμό για τα διαθέσιμα ακίνητα.
Όσον αφορά την πιο ελκυστική περιοχή για ξένους επενδυτές κατά τους επόμενους δώδεκα μήνες, η Λάρνακα και η Πάφος ισοβαθμούσαν στην κορυφή, με το 33% των ερωτηθέντων να επιλέγουν την καθεμία. Η Λεμεσός ακολούθησε με 25%, διατηρώντας ωστόσο τη φήμη της σε σχέση με το φιλικό προς τις επιχειρήσεις περιβάλλον και την κοσμοπολίτικη ατμόσφαιρα. Η Λευκωσία συγκέντρωσε 8%, υποδεικνύοντας πιο εξειδικευμένο ενδιαφέρον, ενώ η Αμμόχωστος δεν έλαβε ψήφους, υπογραμμίζοντας τη συνεχιζόμενη έλλειψη ελκυστικότητας για ξένους επενδυτές σε σύγκριση με άλλες περιοχές.
Ξένοι επενδυτές
Βαρύνουσας σημασίας και το κομμάτι των ξένων επενδυτών, ένεκα του γεγονότος ότι η Πολιτεία επιδιώκει την ενίσχυση των επενδύσεων θεσπίζοντας διάφορα σχέδια για την προσέλκυσή τους. Όσον αφορά λοιπόν τους ξένους επενδυτές, η ερώτηση της ΕΥ αφορούσε στο τι πιστεύουν οι επαγγελματίες ότι έχει αλλάξει, όσον αφορά το προφίλ και τις προτιμήσεις τους κατά τους τελευταίους δώδεκα μήνες;
Οι ερωτηθέντες ανέφεραν ότι το 2024 οι ξένοι υπήκοοι που εξέφρασαν ενδιαφέρον για την Κύπρο αποτελούνταν κυρίως από επενδυτές υψηλού εισοδήματος και από μέρη που στόχευαν στην ανάπτυξη και εμπορευματοποίηση ακινήτων. Υπήρξε μια αξιοσημείωτη μετατόπιση προς την Πάφο και τη Λάρνακα εις βάρος της Λεμεσού. Ωστόσο, η Λεμεσός παραμένει βασικός προορισμός λόγω του κοσμοπολίτικου τρόπου ζωής και του φιλικού προς τις επιχειρήσεις περιβάλλοντος.
Οι χώρες που αναφέρθηκαν παρέμειναν σε μεγάλο βαθμό οι ίδιες, με μερικές νέες ευρωπαϊκές προσθήκες. Ιδιαίτερη αναφορά έγινε σε επενδυτές από τη Γερμανία, την Αυστρία και το Ηνωμένο Βασίλειο, οι οποίοι συχνά αναζητούσαν δεύτερες εξοχικές κατοικίες για φορολογικούς και συνταξιοδοτικούς σκοπούς. Μια σημαντική εισροή Ισραηλινών επενδυτών και κατασκευαστών ξεχώρισε, δείχνοντας έντονο ενδιαφέρον τόσο για εμπορικά όσο και για οικιστικά ακίνητα σε όλο το νησί. Αυτοί οι επενδυτές έλκονται από την Κύπρο για την ασφάλειά της, αλλά επιδιώκουν επίσης να συνδυάσουν την επένδυση με ένα «Σχέδιο Β» ως κατοικία. Πολλοί επίσης αγοράζουν γη και αναπτύσσουν τα δικά τους έργα.
- Στη Λεμεσό οι επενδυτές μεσαίου έως υψηλού εισοδήματος είναι οι κύριοι παράγοντες που οδηγούν την αγορά, ενώ η Λάρνακα προσέλκυσε επενδυτές με πιο μέτριο προϋπολογισμό. Η πόλη εξακολουθεί να είναι δημοφιλής σε επενδυτές και κατασκευαστές από τον Λίβανο και τη Μέση Ανατολή. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι Ρώσοι και Ουκρανοί επενδυτές, υψηλής εισοδηματικής στάθμης, ιδιαίτερα στη Λεμεσό και την Πάφο, παραμένουν σημαντικοί παίκτες στην αγορά ξένων επενδυτών στην Κύπρο. Σύμφωνα με τους συμμετέχοντες, σε σχέση με την προέλευση των επενδυτών στην πρώτη θέση κατατάσσεται το Ισραήλ με 36%, ενώ ακολουθεί ο Λίβανος και η Ρωσία με ποσοστό 16% έκαστος. Στην τρίτη θέση έρχεται το Ηνωμένο Βασίλειο, η Ουκρανία και η Γερμανία με 8% έκαστος.
Βίζα, διαμονή και life style
Ποιος ήταν ο κύριος λόγος για την αγορά ακινήτων στην Κύπρο κατά το τελευταίο έτος όσον αφορά τους ξένους επενδυτές, ήταν η επόμενη ερώτηση. Η έρευνα αποκάλυψε ότι το κύριο κίνητρο για τους ξένους επενδυτές που αγόρασαν ακίνητα στην Κύπρο κατά το τελευταίο έτος ήταν η διαμονή (residency) και τα προγράμματα βίζας, με το 47% των ερωτηθέντων να το αναφέρουν ως τον κύριο λόγο. Ακολούθησαν οι επενδυτικοί λόγοι, αντιπροσωπεύοντας το 29%. Πολλοί συμμετέχοντες έκαναν λόγο για ένα συνδυασμό κινήτρων, με το πιο συνηθισμένο να είναι οι επενδυτικοί λόγοι και οι ευκαιρίες διαμονής.
Το lifestyle, σε συνδυασμό με την προοπτική των επενδυτικών αποδόσεων, κατέλαβαν επίσης υψηλή θέση μεταξύ των ερωτηθέντων, ενώ οι ανησυχίες για την ασφάλεια ήταν ένας βασικός παράγοντας όσον αφορά στους Ισραηλινούς επενδυτές. Ίδιος αριθμός ερωτηθέντων ανέφεραν την ασφάλεια και τον τρόπο ζωής ως σημαντικούς παράγοντες πίσω από την απόκτηση ακινήτων, τονίζοντας την ελκυστικότητα της Κύπρου ως ασφαλούς καταφυγίου και ως ελκυστικού προορισμού διαβίωσης.
