Σε κάθε κύκλο αβεβαιότητας, η αγορά ακινήτων της χώρας μας λειτουργεί ως καθρέφτης της κυπριακής οικονομίας. Σήμερα, με τις τιμές ενέργειας να παραμένουν επίμονα υψηλές λόγω της γεωπολιτικής έντασης στη Μέση Ανατολή και του πολέμου στο Ιράν, η κυπριακή αγορά ακινήτων βρίσκεται αντιμέτωπη με έναν πιο σύνθετο και λιγότερο ορατό κίνδυνο: τη διαρθρωτική αύξηση του κόστους κατασκευής.
Η ενέργεια δεν αποτελεί απλώς έναν ακόμη συντελεστή κόστους. Είναι ο «πολλαπλασιαστής» που διαπερνά ολόκληρη την αλυσίδα αξίας της ανάπτυξης γης. Από την παραγωγή τσιμέντου και χάλυβα μέχρι τις μεταφορές υλικών, τη λειτουργία εργοταξίων και τη διαχείριση εφοδιαστικής αλυσίδας, η ενεργειακή επιβάρυνση ενσωματώνεται σε κάθε στάδιο. Σε ένα περιβάλλον παρατεταμένων υψηλών τιμών, η αύξηση αυτή δεν είναι προσωρινή· τείνει να παγιώνεται στα κοστολόγια των έργων.
Για τη χώρα μας, μια μικρή και εισαγωγικά εξαρτημένη οικονομία, η επίπτωση είναι εντονότερη. Το μεγαλύτερο μέρος των βασικών υλικών είναι εισαγόμενο, με κόστος που επηρεάζεται άμεσα από τα ναύλα και την τιμή καυσίμων. Ταυτόχρονα, η εγχώρια παραγωγική βάση δεν διαθέτει ακόμη την ενεργειακή διαφοροποίηση που θα μπορούσε να απορροφήσει μέρος των κραδασμών. Το αποτέλεσμα είναι μια σταδιακή αλλά σταθερή αύξηση του κόστους κατασκευής ανά τετραγωνικό μέτρο.
Η επίπτωση αυτής της δυναμικής στην προσφορά κατοικιών -και ειδικότερα διαμερισμάτων- είναι κρίσιμη. Σε αντίθεση με τη ζήτηση, η οποία μπορεί να αντιδρά σχετικά γρήγορα σε μεταβολές εισοδημάτων ή επιτοκίων, η προσφορά είναι εγγενώς αργή. Τα έργα χρειάζονται χρόνο για να ωριμάσουν, να αδειοδοτηθούν και να υλοποιηθούν. Όταν το κόστος ανεβαίνει, οι αποφάσεις για νέες αναπτύξεις είτε καθυστερούν είτε επαναξιολογούνται με αυστηρότερα κριτήρια απόδοσης.
Σε πρακτικό επίπεδο, αυτό σημαίνει λιγότερα έργα να ξεκινούν σήμερα για να παραδοθούν αύριο. Και σε μια αγορά όπως η κυπριακή, όπου η ζήτηση για σύγχρονα, ενεργειακά αποδοτικά διαμερίσματα παραμένει ισχυρή, το έλλειμμα προσφοράς ενδέχεται να διευρυνθεί.
Η ειρωνεία είναι εμφανής: ενώ η δημόσια συζήτηση επικεντρώνεται συχνά στις «υψηλές τιμές ακινήτων», η υποκείμενη αιτία μπορεί να βρίσκεται εκτός του ίδιου του τομέα. Η αγορά δεν λειτουργεί σε κενό. Όταν το κόστος παραγωγής αυξάνεται, οι τιμές πώλησης ακολουθούν – όχι από επιλογή, αλλά από ανάγκη διατήρησης της βιωσιμότητας των έργων.
Οι κίνδυνοι είναι τριπλοί.
Πρώτον, κίνδυνος συμπίεσης της προσφοράς: παρατεταμένο υψηλό ενεργειακό κόστος μπορεί να οδηγήσει σε αναβολή ή ακύρωση έργων, ιδιαίτερα εκείνων με οριακά περιθώρια κέρδους. Αυτό πλήττει κυρίως την κατηγορία των μεσαίων και πιο προσιτών κατοικιών, όπου η ευαισθησία στο κόστος είναι μεγαλύτερη.
Δεύτερον, κίνδυνος αναντιστοιχίας αγοράς: αν η προσφορά δεν προσαρμόζεται επαρκώς, η ζήτηση συγκεντρώνεται σε περιορισμένο αριθμό διαθέσιμων μονάδων, εντείνοντας τις πιέσεις τιμών και διευρύνοντας το χάσμα προσιτότητας.
Τρίτον, κίνδυνος επενδυτικής επιφυλακτικότητας: η αβεβαιότητα ως προς τη μελλοντική πορεία του κόστους ενέργειας και των υλικών αυξάνει το risk premium για νέες επενδύσεις. Οι αναπτύξεις απαιτούν πλέον υψηλότερες αποδόσεις για να δικαιολογηθούν, κάτι που μεταφράζεται είτε σε υψηλότερες τιμές πώλησης είτε σε λιγότερα έργα.
Παρά τα παραπάνω, η εικόνα δεν είναι μονοδιάστατα αρνητική. Οι ισχυροί και καλά κεφαλαιοποιημένοι οργανισμοί έχουν τη δυνατότητα να απορροφήσουν μέρος των πιέσεων, να επενδύσουν σε αποδοτικότερες τεχνολογίες και να επανασχεδιάσουν έργα με έμφαση στη βιωσιμότητα και τη μείωση ενεργειακού αποτυπώματος. Σε ένα τέτοιο περιβάλλον, η ποιότητα και η στρατηγική διαφοροποίηση καθίστανται καθοριστικοί παράγοντες ανταγωνιστικότητας.
Ωστόσο, σε επίπεδο αγοράς, το βασικό μήνυμα είναι σαφές: η ενέργεια μετατρέπεται σε δομικό παράγοντα διαμόρφωσης της προσφοράς ακινήτων. Εάν οι τιμές παραμείνουν υψηλές για παρατεταμένο διάστημα, η Κύπρος κινδυνεύει να εισέλθει σε έναν κύκλο περιορισμένης προσφοράς και επίμονων πιέσεων τιμών στην κατοικία.
Η αντιμετώπιση αυτού του κινδύνου δεν μπορεί να προέλθει αποκλειστικά από την αγορά. Απαιτείται συντονισμένη προσέγγιση: επιτάχυνση αδειοδοτήσεων, ενίσχυση ενεργειακής αυτονομίας, και στοχευμένες πολιτικές που διευκολύνουν την παραγωγή νέων κατοικιών, περισσότερης προσφοράς.
Διότι, τελικά, το κόστος της ενέργειας δεν παραμένει ποτέ στο εργοτάξιο. Μεταφέρεται -αργά αλλά αναπόφευκτα- στον τελικό αγοραστή. Και εκεί κρίνεται η πραγματική ανθεκτικότητα της αγοράς ακινήτων.
* Πρόεδρος Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων
