Το στεγαστικό πρόβλημα έχει πλέον αναχθεί σε βασικό και κυρίαρχο ζήτημα για την κυπριακή κοινωνία. Όχι άδικα, αφού επηρεάζει ένα μεγάλο μέρος του πληθυσμού, κυρίως νέους και νεαρά ζευγάρια, τα οποία παλεύουν για να ξεκινήσουν μια νέα ζωή, αλλά και άτομα τα οποία ζουν στο ενοίκιο και δεν είναι πλέον σε θέση να βρουν ένα αξιοπρεπές ακίνητο σε μια λογική τιμή.
Τα μεσαία και χαμηλά εισοδηματικά στρώματα είναι αυτά που υποφέρουν περισσότερο, μιας και το οικιστικό απόθεμα της χώρας, δεν ανταποκρίνεται πλέον στις ανάγκες που έχει αυτή η κατηγορία ανθρώπων.
Όσο και αν δεν το αντιλαμβανόμαστε, η σύνθεση της κυπριακής κοινωνίας έχει αλλάξει άρδην τα τελευταία χρόνια. Η κάθοδος χιλιάδων εργαζομένων είχε ως αποτέλεσμα από τη μια να ενισχύσει τη ζήτηση για ακίνητα σε πολλαπλάσιο βαθμό απ’ ότι μπορούσε να καλύψει η προσφορά, ενώ την ίδια ώρα, η αγορά ακινήτων δεν έχει συμβαδίσει με τη διαφοροποίηση των αναγκών της νέας τάξης πραγμάτων.
Όλες αυτές οι εξελίξεις, σε συνδυασμό με τις υφιστάμενες παθογένειες του συστήματος, όπως είναι οι καθυστερήσεις στην έκδοση αδειών, η γραφειοκρατία, η έλλειψη κινήτρων για ανανέωση του υφιστάμενου αποθέματος, αλλά και η εκτόξευση του τουρισμού, η οποία δημιούργησε πρόσθετες ανάγκες στέγασης, έφεραν την αγορά στη σημερινή της κατάσταση.
Αν δεν μπορούν να ζήσουν πλέον εδώ;
O TechIsland, ο μεγαλύτερος μη κερδοσκοπικός σύνδεσμος εταιρειών τεχνολογίας στην Κύπρο, με έδρα τη Λεμεσό, διοργάνωσε πρόσφατα το πρώτο Town Hall. Μια εκδήλωση, η οποία έχει στόχο τη δημιουργία μιας πλατφόρμας, μέσα από την οποία θα βρεθούν στο ίδιο τραπέζι όλοι οι εμπλεκόμενοι φορείς, ώστε να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για ουσιαστικό και τεκμηριωμένο διάλογο γύρω από τα κρίσιμα ζητήματα που επηρεάζουν την κυπριακή κοινωνία και οικονομία.
Η Tanya Romanyukha, Γενική Διευθύντρια του TechIsland, τόνισε ότι η επιλογή του στεγαστικού ως πρώτο θέμα ήταν συνειδητή. Όπως επισήμανε χαρακτηριστικά, η κατοικία αποτελεί κοινή εμπειρία και κοινή ανησυχία για όλους όσοι ζουν στην Κύπρο.
Επηρεάζει την καθημερινότητα, τις επιλογές των οικογενειών, την κοινωνική συνοχή και τη μακροπρόθεσμη ευημερία της χώρας. Είναι ένα ζήτημα σύνθετο, πολυπαραγοντικό και απαιτεί ακριβώς αυτό που το πρώτο αυτό Town Hall φιλοδοξεί να προσφέρει: Διάλογο, διαφάνεια, δεδομένα και συνεργασία.
Ένα απλό και συνάμα καίριο ερώτημα, το οποίο κυριάρχησε στο πρώτο TechIsland Town Hall, ήταν το κατά πόσο μπορεί να συνεχίσει να αναπτύσσεται η Κύπρος και δη ο κλάδος των ακινήτων, στην περίπτωση κατά την οποία οι άνθρωποι δεν έχουν πλέον την οικονομική δυνατότητα να ζήσουν εδώ. Όπως προέκυψε από τη συζήτηση που διεξήχθη στο πρώτο Town Hall που διοργάνωσε ο TechIsland, οι εξελίξεις όσον αφορά τη δημογραφική κατάσταση στο νησί, έχουν προσπεράσει την αγορά ακινήτων, η οποία δεν κατάφερε να συμβαδίσει με τα νέα δεδομένα.
Ξένοι εργαζόμενοι
Ο Παύλος Λοΐζου, CEO της Ask Wire και μέλος του TechIsland PropTech Working Group, προχώρησε σε μια λεπτομερή καταγραφή της σημερινής εικόνας της αγοράς ακινήτων, αναλύοντας τις εξελίξεις των τελευταίων χρόνων, τις παθογένειες που υφίστανται και τις πιθανές λύσεις που θα διορθώσουν τις στρεβλώσεις.
Μεταξύ άλλων, ο Παύλος Λοϊζου σημείωσε ότι από το 2021 μέχρι και σήμερα, δηλαδή μέσα σε διάστημα πέντε χρόνων, η Κύπρος πρόσθεσε στο δυναμικό της περίπου 70-80 χιλιάδες ξένους εργαζόμενους. Από αυτούς, οι 20 περίπου χιλιάδες είναι χαμηλού εισοδήματος εργαζόμενοι ενώ οι 55 περίπου χιλιάδες υψηλά καταρτισμένοι επαγγελματίες, οι οποίοι εργοδοτούνται κυρίως σε ξένες εταιρείες που δραστηριοποιούνται στην Κύπρο. Την ίδια ώρα, το οικιστικό απόθεμα της χώρας αυξήθηκε μόνο κατά 43.000, με αρκετές μονάδες όμως να βρίσκονται ακόμη υπό ανέγερση. Σύμφωνα με τον κ. Λοϊζου οι πλείστες εξ αυτών μονάδες χαρακτηρίζονται ως high end (πολυτελείας) και σε λάθος σημεία.
Υφιστάμενο απόθεμα
Όσον αφορά στο υφιστάμενο οικιστικό απόθεμα, η κατάσταση έχει ως εξής. Το 47% των κατοικιών έχει ανεγερθεί πριν από το 2000. Τα κτίρια αντιπροσωπεύουν περίπου ~30% της εθνικής κατανάλωσης ενέργειας. Μετά το 2021, τα νέα έργα που έχουν ανεγερθεί αφορούν κυρίως υψηλής ποιότητας και τουριστικού χαρακτήρα, ενώ το ποσοστό αναβάθμισης κυμαίνεται στο ~1% ετησίως, με το απαιτούμενο ποσοστό να είναι 2–3%. Ένα ακόμη ενδιαφέρον στοιχεία, είναι ότι τα σπίτια τα οποία είχαν ανεγερθεί στο παρελθόν, είναι μεγαλύτερα από ό,τι πραγματικά χρειάζονται οι άνθρωποι (~70% έναντι 33% στην ΕΕ).
Ως εκ τούτου και με βάση τα πιο πάνω στοιχεία, σημειώνεται ότι η Κύπρος βρίσκεται σε ένα σημείο καμπής. Από τη μια υπάρχει το παλαιό απόθεμα ακινήτων, από την άλλη βρίσκονται τα νέα ενεργειακά όρια της ΕΕ και στη μέση το χαμηλό ποσοστό ανακαινίσεων. Πρόκειται για μια αναντιστοιχία που δεν μπορεί να διορθώσει από μόνη της η αγορά, αλλά χρειάζονται συγκεκριμένες πολιτικές.
Εκ των πραγμάτων προκύπτει ότι η Κύπρος άλλαξε τη βάση του πληθυσμού της, αλλά δεν άλλαξε τον τύπο των κατοικιών που κατασκευάζει. Συγκεκριμένα, όπως επισήμανε ο Παύλος Λοϊζου, η ζήτηση έχει μετατοπιστεί σε: Περισσότερες μικρές μονάδες, ενώ η μεγαλύτερη προσφορά αφορά κατοικίες 100–150+ τ.μ. Απαιτούνται περισσότερες ενοικιαζόμενες κατοικίες, καθώς και περισσότερες μονάδες κοντά σε κέντρα απασχόλησης και όχι σε προαστιακές περιοχές (μονοκατοικίες).
Ο παράγοντας του τουρισμού
Ένας άλλος παράγοντας που επηρέασε την αγορά ακινήτων ήταν και ο τουρισμός. Πώς έγινε αυτό; Οι αφίξεις τουριστών διπλασιάστηκαν από το 2011.
Συγκεκριμένα, από 2,4 εκατ. έφτασαν στα 4 εκατ. σήμερα. Αυτό δημιούργησε ζήτηση για περίπου 37.000 επιπλέον τουριστικές κλίνες. Ωστόσο, η Κύπρος πρόσθεσε μόνο 3–4 χιλιάδες κλίνες ξενοδοχείων, αφήνοντας ένα έλλειμμα περίπου 33.000 κλινών. Αυτό το κενό καλύφθηκε σχεδόν εξ’ ολοκλήρου από STR (Short-Term Rental – Βραχυπρόθεσμη ενοικίαση ακινήτων π.χ. Airbnb), απορροφώντας περίπου 16.000 διαμερίσματα ή 32–48 χιλιάδες κλίνες. Τα οποία διαμερίσματα, ουσιαστικά βγήκαν από την αγορά, επομένως υπήρξε ακόμα μεγαλύτερη σμίκρυνση της προσφοράς.
Συμπεράσματα
Μέσα από τη συζήτηση που πραγματοποιήθηκε στο πρώτο Town Hall που διοργάνωσε ο Techisland, προέκυψαν ορισμένα συμπεράσματα. Μεταξύ αυτών ήταν ότι:
(α) Οι τιμές αυξάνονται ταχύτερα από τους μισθούς,
(β) η προσφορά δεν ευθυγραμμίζεται με τη ζήτηση,
(γ) μεγάλο μέρος του οικιστικού αποθέματος είναι γερασμένο,
(δ) τα πολεοδομικά συστήματα που σχεδιάστηκαν πριν από δεκαετίες δυσκολεύονται να συμβαδίσουν με τις ανάγκες της εποχής.
Εν κατακλείδι, επισημάνθηκε ότι η Κύπρος πρέπει να ταιριάξει την αγορά ακινήτων με την πραγματικότητα του πληθυσμού, τη στεγαστική ικανότητα και την ετοιμότητα των θεσμών. Χωρίς εθνική κατεύθυνση, οι πιέσεις για τη στέγαση θα συνεχίσουν να κλιμακώνονται. Μια από τις ενδεχόμενες λύσεις που θα μπορούσαν να δοθούν, αναφέρθηκε ήταν η εκτεταμένη χρήση της μεθόδου Build-to-Rent (BtR).
Τι είναι το Build-to-Rent (BtR)
Τι σημαίνει αυτό; Το Build to Rent (BtR), το οποίο συχνά αναφέρεται και ως “κατασκευή για ενοικίαση”, περιγράφει ένα μοντέλο real estate όπου μεγάλα συγκροτήματα κατοικιών ή διαμερισμάτων κατασκευάζονται αποκλειστικά με σκοπό να ενοικιαστούν και όχι για να πωληθούν. Αντίθετα με την παραδοσιακή αγορά, όπου ένας επενδυτής αγοράζει ένα ακίνητο για να το νοικιάσει (buy-to-let), στο BtR ολόκληρο το κτίριο ανήκει σε έναν ή περισσότερους θεσμικούς επενδυτές και διαχειρίζεται επαγγελματικά.
Τέτοιου είδους ακίνητα είναι σχεδιασμένα εξαρχής για ενοικιαστές, με έμφαση στην ποιότητα, την ανθεκτικότητα και την ευκολία συντήρησης. Ολόκληρο το συγκρότημα ανήκει σε μία οντότητα, η οποία αναλαμβάνει τη διαχείριση (professional management), προσφέροντας συχνά υπηρεσίες concierge, ασφάλεια και συντήρηση.
Ως πλεονεκτήματα, καταγράφονται η υψηλή ποιότητα κατασκευής και επαγγελματική συντήρηση, η αίσθηση κοινότητας και πρόσβαση σε πολυτελείς παροχές, η μεγαλύτερη ασφάλεια διαμονής (σταθερότητα ενοικίου/συμβολαίου). Για τους επενδυτές μεταφράζεται σε σταθερά, μακροπρόθεσμα εισοδήματα, οικονομίες κλίμακας στη διαχείριση και συντήρηση και μικρότερα ποσοστά κενών διαμερισμάτων.
