Ο ενοικιαστής για διάφορους λόγους και κυρίως οικονομικούς είναι δυνατό να εγκαταλείψει το υποστατικό πριν από τη λήξη της περιόδου της ενοικίασης που καθορίζεται στο ενοικιαστήριο έγγραφο και να παύσει να πληρώνει το ενοίκιο στον ιδιοκτήτη.
Αυτό το γεγονός συμβαίνει στην πράξη και το ερώτημα που τίθεται είναι πώς πρέπει να ενεργήσει ο ιδιοκτήτης, ποια είναι τα δικαιώματα και οι τυχόν υποχρεώσεις του.
Μήπως θα πρέπει να θεωρήσει την ενοικίαση υφιστάμενη μέχρι τη λήξη της και να διεκδικήσει την καταβολή των ενοικίων ή οφείλει να καταβάλει λογικές προσπάθειες για εξεύρεση άλλου ενοικιαστή, ώστε να μετριάσει τη ζημιά του;
Υπό τις περιστάσεις, ο ιδιοκτήτης οφείλει να επανακτήσει την κατοχή του υποστατικού με επιφύλαξη των δικαιωμάτων του και συγχρόνως έχει καθήκον να λάβει όλα τα λογικά μέτρα για να μετριάσει την απώλεια και ζημιά του, καθότι αυτός είναι το αναίτιο μέρος και δεν ευθύνεται για τη διάρρηξη της συμφωνίας.
Ενέργειες όπως η ανάθεση σε κτηματομεσίτη για εξεύρεση άλλου ενοικιαστή, η καταχώριση αγγελίας σε εφημερίδες ότι το υποστατικό είναι προς ενοικίαση, η τοποθέτηση πινακίδων στο υποστατικό ότι ενοικιάζεται και η πληροφόρηση του κοινού ευρύτερα ότι ο ιδιοκτήτης αναζητεί ενοικιαστή, κρίνονται ως λογικές προσπάθειες.
Δικαίωμα ιδιοκτήτη και ευθύνη ενοικιαστή
Ο ενοικιαστής που εγκαταλείπει πρόωρα το υποστατικό θεωρείται ότι βρίσκεται σε παράβαση της συμφωνίας ενοικίασης, γραπτής ή προφορικής και είναι υπόλογος στον ιδιοκτήτη σε καταβολή αποζημιώσεων για τις απώλειες και ζημίες που υφίσταται, όπως η απώλεια ενοικίων, η ενοικίαση του υποστατικού με χαμηλότερο ενοίκιο, καθώς επίσης και κάθε άλλη συναφής ζημιά.
Το θέμα ρυθμίζεται από το άρθρο 73 του περί Συμβάσεων Νόμου, Κεφ. 149, που προβλέπει ότι: (1) σε περίπτωση παράβασης της σύμβασης, ο συμβαλλόμενος που ζημιώνεται από την εν λόγω παράβαση έχει δικαίωμα αποζημίωσης από τον υπαίτιο συμβαλλόμενο, για ζημιά ή απώλεια που υπέστη συνεπεία αυτής, η οποία προέκυψε κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων από την εν λόγω παράβαση ή την οποία οι συμβαλλόμενοι γνώριζαν όταν συναπτόταν η σύμβαση ως ενδεχόμενη συνέπεια της παράβασης της σύμβασης, και (3) κατά τον υπολογισμό της απώλειας ή της ζημιάς που προέκυψε από την παράβαση της σύμβασης, πρέπει να λαμβάνονται υπόψη τα μέσα τα οποία υπήρχαν για θεραπεία της δυσχέρειας η οποία προκλήθηκε συνεπεία της μη εκτέλεσης της σύμβασης.
Ανάλογο θέμα προκύπτει και στην περίπτωση που ο ιδιοκτήτης νόμιμα τερματίζει πρόωρα την ενοικίαση λόγω μη πληρωμής ενοικίων και συνεπεία αυτού υφίσταται απώλεια μέχρι να βρει νέο ενοικιαστή. Η περίπτωση αυτή αντιμετωπίζεται μέσα από τις πρόνοιες του άρθρου 75 που προβλέπει ότι πρόσωπο το οποίο υπαναχωρεί νόμιμα από τη σύμβαση, δικαιούται αποζημίωση για κάθε ζημιά την οποία υπέστη συνεπεία της μη εκπλήρωσης της σύμβασης.
Απόφαση Ανώτατου Δικαστηρίου
Στην αυθεντία Παντζιαρή ν. Aquarian, Π.Ε. 8010, όπου δόθηκε ειδοποίηση τερματισμού συμβατικής ενοικίασης πριν τη λήξη της, λόγω μη πληρωμής ενοικίων και ο ενοικιαστής είχε εγκαταλείψει το μίσθιο, κρίθηκε ότι για να δικαιούται ο ιδιοκτήτης να απαιτήσει αποζημιώσεις για την υπόλοιπη περίοδο της συμβατικής ενοικίασης πρέπει να αποδείξει ότι κατέβαλε λογικές προσπάθειες για εξεύρεση άλλου ενοικιαστή.
Η μόνη βάση για τη διεκδίκηση αποζημίωσης μετά την ακύρωση της σύμβασης είναι αυτή που παρέχεται από το άρθρο 75, το οποίο διαφυλάσσει το δικαίωμα του συμβαλλόμενου, ο οποίος ακυρώνει τη σύμβαση για βάσιμο λόγο, να διεκδικήσει αποζημιώσεις για ζημία που υφίσταται λόγω ανακοπής ή μη εκπλήρωσης του συμβολαίου.
Το Ανώτατο Δικαστήριο έκρινε ορθή την πρωτόδικη απόφαση, που απέρριψε την αξίωση του ιδιοκτήτη για αποζημιώσεις για τον πρόωρο τερματισμό της ενοικίασης, διότι δεν είχε αποδείξει ότι κατέβαλε λογικές προσπάθειες για εξεύρεση άλλου ενοικιαστή. Ο ιδιοκτήτης επικαλέστηκε τον κανόνα που εναποθέτει το βάρος στον εναγόμενο να αποδείξει ότι ο ενάγων δεν δικαιούται τη συνήθη υπό τις περιστάσεις ζημιά αλλά μικρότερη, λόγω μη εκπλήρωσης του καθήκοντος για μετριασμό της ζημιάς και απαιτούσε ποσό ίσο με τα απολεσθέντα ενοίκια.
Η εισήγηση του, όμως, δεν έγινε αποδεκτή, γιατί εναπόκειτο στον ίδιο να αποδείξει την όποια ζημιά υφίστατο λόγω της ακύρωσης της σύμβασης, με την προσαγωγή μαρτυρίας (αν δεν είχε ανάγκη του καταστήματος για ίδια χρήση) ότι λογικές προσπάθειες για ενοικίαση αποβήκαν άκαρπες.
Το καθήκον του ιδιοκτήτη ήταν να αποδείξει ότι υπέστη ζημιά λόγω του, ανυπαίτιου εκ μέρους του, τερματισμού της σύμβασης.
*Δικηγόρος στη Λάρνακα
