Η οικοδομική ανάπτυξη ακινήτου εξαρτάται από τον πολεοδομικό σχεδιασμό που ισχύει για την περιοχή στην οποία αυτό βρίσκεται και είναι στη βάση αυτού που ένα ακίνητο μπορεί να χρησιμοποιηθεί και αξιοποιηθεί για συγκεκριμένο οικοδομικό σκοπό.
Συνεπώς και η δυνατότητα αποζημίωσης ιδιοκτήτη από όρους που επιβάλλονται στα πλαίσια πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας, όπως είναι η παραχώρηση λωρίδας γης του ακινήτου με σκοπό τη διαπλάτυνση δρόμου, θα πρέπει να προκύπτει ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου, δηλαδή ζημιά.
Ο ιδιοκτήτης δεν αποζημιώνεται με το κόστος ή την αξία της επηρεαζόμενης έκτασης για τη δημιουργία του έργου της δημόσιας ωφέλειας, αλλά θα πρέπει να καταδείξει ότι το ακίνητο του υπέστη ουσιώδη ζημιά, τέτοια που δεν θα ήταν λογικό ούτε αναμενόμενο να την υποστεί.
Είναι θέμα γεγονότων που εξετάζονται σε κάθε περίπτωση ξεχωριστά, τα οποία να απολήγουν σε ουσιώδη ζημιά του ιδιοκτήτη, μείωση της οικονομικής αξίας του ακινήτου και δεν προβλέπεται γενικός κανόνας για αποζημίωση.
Νομοθετικές πρόνοιες
Το ζήτημα της διεκδίκησης αποζημίωσης ρυθμίζεται από τις προθεσμίες που τίθενται από τις πρόνοιες των περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας (Αποζημίωση) Κανονισμών του 1990 και από το άρθρο 68 του περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας Νόμου. Ο ιδιοκτήτης δικαιούται να καταχωρήσει αγωγή εντός ενός μηνός από την παρέλευση εξάμηνης προθεσμίας από την απάντηση ή την παράλειψη απάντησης στο αίτημα του για αποζημίωση.
Προβλέπεται η καταβολή δίκαιης αποζημίωσης εάν προκύψει ουσιώδης ζημιά σε βάρος ιδιοκτησίας συνεπεία της εφαρμογής των προνοιών του περί Πολεοδομίας Νόμου. Για τον υπολογισμό της αποζημίωσης εφαρμόζονται οι κανόνες που προβλέπονται στο άρθρο 10 του περί Αναγκαστικής Απαλλοτρίωσης Νόμου, στο οποίο καθορίζεται ότι στην περίπτωση απαλλοτρίωσης ακίνητης ιδιοκτησίας της οποίας η αξία έχει επηρεαστεί λόγω επιβολής οποιωνδήποτε περιορισμών, ή δυνάμει οποιουδήποτε άλλου Νόμου και κάθε αποζημίωση η οποία ήθελε θεωρηθεί ως καταβλητέα σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 23 του Συντάγματος.
Απόφαση Ανώτατου Δικαστηρίου
Το θέμα εξετάστηκε από το Ανώτατο Δικαστήριο στην απόφαση στην Π.Ε.357/2016, ημερ.16.4.2025, που εξέδωσε η Δικαστής κα Λένα Δημητριάδου-Ανδρέου, με αντικείμενο την έφεση για την ορθότητα της απόφασης πρωτόδικου Δικαστηρίου να απορρίψει την αγωγή ιδιοκτήτη που αξίωνε αποζημίωση για ζημιά ή ουσιώδη μείωση της αξίας ακινήτου, συνεπεία πολεοδομικής και οικοδομικής άδειας.
Συγκεκριμένα, ο ιδιοκτήτης ακινήτου εξασφάλισε πολεοδομική άδεια για την ανέγερση τριών κατοικιών και το Τμήμα Πολεοδομίας και Οικήσεως κατά τη χορήγηση της άδειας επέβαλε όρους, μεταξύ των οποίων η παραχώρηση λωρίδας γης του ακινήτου, έκτασης περίπου 325 τ.μ., με σκοπό τη διαπλάτυνση του δρόμου, αξίας €86125. Ο ιδιοκτήτης υλοποίησε την ανάπτυξη, αφού εξασφάλισε και οικοδομική άδεια ανεγείροντας τις τρεις κατοικίες εντός του ακινήτου.
Το Υπουργείο Εσωτερικών απέρριψε την απαίτησή του για αποζημίωση, γι’ αυτό ήγειρε αγωγή, αξιώνοντας αποζημίωση για ζημιά ή/και ουσιώδη μείωση της αξίας του ακινήτου. Το πρωτόδικο Δικαστήριο απέρριψε την αγωγή, κρίνοντας ότι ο ιδιοκτήτης δεν απέδειξε ότι υπέστη ζημιά.
Το Ανώτατο Δικαστήριο, εξετάζοντας την έφεση του ιδιοκτήτη, παρέπεμψε στη σχετική νομοθεσία και νομολογία, κρίνοντας ότι το άρθρο 68 του περί Πολεοδομίας Νόμου ρητά προνοεί ότι η αποζημίωση καταβάλλεται μόνο όταν αποδειχθεί από τον απαιτούντα ότι, συνεπεία της πολεοδομικής απόφασης η οποία επηρεάζει την ακίνητη ιδιοκτησία, επήλθε ουσιώδης μείωση της οικονομικής αξίας της ιδιοκτησίας.
Σε ότι αφορά την ουσία του ζητήματος, τόνισε ότι ορθά το πρωτόδικο Δικαστήριο αναγνώρισε ότι η έννοια της απώλειας, δεν εξισώνεται με την απώλεια της επηρεαζόμενης έκτασης, αλλά εξυπακούει κάποια ιδιαίτερη συνέπεια που δεν θα ήταν λογικό να αναμένεται να υποστεί ο ιδιοκτήτης. Ήταν εκείνος ο οποίος είχε επιλέξει τη συγκεκριμένη ανάπτυξη του ακινήτου του υποβάλλοντας προς τούτο, τα σχέδια για έγκριση στις αρμόδιες αρχές και παραχωρώντας έκταση 325 τ.μ. του ακινήτου για διαπλάτυνση του δρόμου, αποδεχόμενος τοιουτοτρόπως τους όρους που η αρμόδια αρχή του επέβαλε.
Κατάληξη
Το Ανώτατο Δικαστήριο κατέληξε ότι ο ιδιοκτήτης μπόρεσε να αναπτύξει την ιδιοκτησία του, ανεγείροντας σε αυτήν τρεις οικίες και, στο πλαίσιο του τοπικού σχεδιασμού, του επιβλήθηκε ο όρος για παραχώρηση 325 τ.μ. από το ακίνητό του για σκοπούς διαπλάτυνσης του οδικού δικτύου της περιοχής, το οποίο δεν εξυπηρετεί μόνο το κοινό αλλά και τον ίδιο.
Υπό αυτά τα δεδομένα, δεν υπήρξε οποιαδήποτε παραβίαση είτε του Άρθρου 23 του Συντάγματος είτε του Άρθρου 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ και απέρριψε την έφεση.
- Δικηγόρος στη Λάρνακα
