Ο περί Ενοικιοστασίου Νόμος Ν.23/83 ρυθμίζει με σαφήνεια τη σχέση ιδιοκτήτη και θέσμιου ενοικιαστή, προσφέροντας στον τελευταίο ασφάλεια κατοχής και προστασία από αυθαίρετες εξώσεις και υπερβολικές αυξήσεις ενοικίων. Η προστασία αυτή, ωστόσο δεν είναι απόλυτη, ο Νόμος στο άρθρο 11 προβλέπει ρητά τις περιπτώσεις στις οποίες ο ιδιοκτήτης δικαιούται να ανακτήσει το ακίνητο του. Μεταξύ αυτών ξεχωρίζουν δύο βασικοί λόγοι: η ανάγκη ιδιοχρησίας και η συστηματική μη πληρωμή των οφειλόμενων ενοικίων.
Η νομική πτυχή έγκειται στο ότι η σχέση ενοικιαστή – ιδιοκτήτη βρίσκεται σε διαρκή ισορροπία: ο πρώτος απολαμβάνει το δικαίωμα της κατοχής για να εξασφαλίσει στέγη ή επαγγελματική στέγη, ενώ ο δεύτερος μπορεί να ανακτήσει το ακίνητο του όταν αποδείξει βάσιμους και νόμιμους λόγους. Αυτή η ισορροπία συνιστά θεμελιώδη αρχή του Νόμου και εφαρμόζεται με αυστηρότητα από τα Δικαστήρια.
Η καταβολή του ενοικίου αποτελεί θεμελιώδη όρο κάθε ενοικιαστικής σχέσης. Όταν ο ενοικιαστής παραλείπει να εκπληρώσει την υποχρέωση αυτή, τότε η παράλειψη αποκτά χαρακτήρα συστηματικό, κλονίζοντας τη βάση της συμβατικής σχέσης. Τα Δικαστήρια έχουν επανειλημμένα νομολογήσει ότι η συμπεριφορά αυτή συνιστά λόγο έξωσης, καθώς δεν είναι δυνατό να προστατεύεται ένας ενοικιαστής που δεν ανταποκρίνεται στις ουσιώδεις δεσμεύσεις του.
Ο Πρόεδρος του Δικαστηρίου Ελέγχου Ενοικιάσεων Λεμεσού – Πάφου κ. Γιώργος Παγιάση, στην απόφαση που εξέδωσε την 20.8.2025, ενώπιον του είχε τον ιδιοκτήτη κατοικίας τριών υπνοδωματίων στη Λεμεσό, επικαλούμενος την ανάγκη ιδιοχρησίας όσο και τη συστηματική μη πληρωμή ενοικίων από τον θέσμιο ενοικιαστή. Το Δικαστήριο εξετάζοντας τα στοιχεία, κατέληξε ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις του Νόμου.
Ο ενοικιαστής πρόβαλε προσωπικά και οικονομικά προβλήματα ως λόγους για τη μη καταβολή του ενοικίου, ως χρήστης Ελάχιστου Εγγυημένου Εισοδήματος και ως δικαιούχος ενοικίου από την Υπηρεσία Μέριμνας. Το Δικαστήριο, όμως, απέρριψε αυτό το επιχείρημα, τονίζοντας ότι οι προσωπικές περιστάσεις, όσο κατανοητές κι αν είναι, δεν αίρουν την υποχρέωση πληρωμής. Η μη καταβολή του ενοικίου δεν μπορεί να δικαιολογηθεί από εξωγενείς παράγοντες, αφού η σύμβαση μίσθωσης προϋποθέτει αμοιβαία συνέπεια και καλή πίστη.
Το Δικαστήριο διευκρίνισε ότι δεν απαιτείται πλήρης αποχή από την πληρωμή ενοικίων για να στοιχειοθετηθεί η συστηματικότητα, αρκεί η επαναλαμβανόμενη και διαρκής αθέτηση, η οποία αποκαλύπτει πρότυπο συμπεριφοράς. Ακόμη κι αν γίνονται σποραδικές καταβολές, εφόσον αποδεικνύεται επανειλημμένη αδυναμία ή απροθυμία πληρωμής, στοιχειοθετείται ο λόγος έξωσης.
Η ερμηνεία αυτή ευθυγραμμίζεται με τη νομολογημένη προσέγγιση των Δικαστηρίων, τα οποία έχουν διαχρονικά αποφανθεί ότι η προστασία του θέσμιου ενοικιαστή υπό το ενοικιοστασιακό καθεστώς δεν επεκτείνεται σε περιπτώσεις όπου ο ίδιος ο καταστρατηγεί την υποχρέωση πληρωμής ενοικίων. Έτσι, η νομολογία καθιστά σαφές ότι κατοχή δεν είναι «αλεξίσφαιρη», αλλά εξαρτάται από την τήρηση των συμβατικών υποχρεώσεων.
Η πιο πάνω απόφαση επαναβεβαιώνει ότι ο Ν.23/83 στηρίζεται σε ισορροπία: προστασία του ενοικιαστή από καταχρήσεις, αλλά και αναγνώριση του δικαιώματος του ιδιοκτήτη στην περιουσία και στο συμφωνημένο αντάλλαγμα. Η μη πληρωμή ενοικίων δεν μπορεί να μείνει ατιμώρητη, διαφορετικά η ίδια η έννοια της μίσθωσης ακυρώνεται. Σε κοινωνικό επίπεδο, η κρίση αυτή αποκτά σημασία ιδιαίτερα σε περιόδους οικονομικών δυσκολιών, καθώς τονίζει ότι τα προσωπικά προβλήματα δεν απαλλάσσουν από νομικές υποχρεώσεις. Η σταθερή νομολογία εξασφαλίζει προβλεψιμότητα και ασφάλεια δικαίου για όλους: ιδιοκτήτες και ενοικιαστές γνωρίζουν εκ των προτέρων τα όρια των δικαιωμάτων και υποχρεώσεων τους.
Η απόφαση αποκτά ιδιαίτερη βαρύτητα σε μια περίοδο όπου η στεγαστική πίεση στη Λεμεσό και σε άλλες πόλεις της Κύπρου είναι εντονότερη από ποτέ. Η ανάγκη εξισορρόπησης συμφερόντων μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών δεν αφορά μόνο την έννομη τάξη, αλλά και την κοινωνική συνοχή. Η απόφαση δείχνει ότι η Δικαιοσύνη μπορεί να δώσει λύσεις που να προστατεύουν και τις δύο πλευρές, αρκεί να υπάρχουν πραγματικά στοιχεία και ειλικρινής επίκληση των αναγκών.
Συμπέρασμα
Η νομολογία στην Κύπρο αποδεικνύει ότι η συστηματική μη πληρωμή ενοικίων αποτελεί σοβαρή παραβίαση που οδηγεί σε έξωση. Ο ενοικιαστής οφείλει να καταβάλλει το ενοίκιο, ενώ ο ιδιοκτήτης δικαιούται να προστατεύσει την ιδιοκτησία του από κακόπιστες ή αδιάφορες συμπεριφορές. Η απόφαση στέλνει σαφές μήνυμα: η μισθωτική σχέση είναι αμφίδρομη και δεν μπορεί να διατηρείται όταν ο ενοικιαστής αθετεί συστηματικά τις υποχρεώσεις του.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
