Η κατοχή ενός ακινήτου αποτελεί κεντρικό στοιχείο του δικαιώματος ιδιοκτησίας και προστατεύεται νομικά έναντι κάθε παράνομης επέμβασης. Όταν η κατοχή παρέχεται με τη συναίνεση του ιδιοκτήτη, είτε μέσω μίσθωσης είτε άλλης συμφωνίας, θεωρείται νόμιμη.
Όμως, όταν αυτή η συναίνεση παύσει να ισχύει, όπως συμβαίνει με τη λήξη ή τον τερματισμό της μίσθωσης, ο πρώην μισθωτής καθίσταται παράνομος κάτοχος. Από εκείνη τη στιγμή, κάθε διατήρηση της κατοχής χωρίς συναίνεση συνιστά παράνομη επέμβαση (trespass), προσβάλλοντας το θεμελιώδες δικαίωμα του ιδιοκτήτη στην απόλαυση και διάθεση της περιουσίας του.
Στην κυπριακή πραγματικότητα, το φαινόμενο αυτό έχει λάβει ανησυχητικές διαστάσεις. Ιδιοκτήτες υποστατικών και άλλων ακινήτων βλέπουν πρώην ενοικιαστές να παρακρατούν τα ακίνητά τους για χρόνια, χωρίς να πληρώνουν οποιοδήποτε ποσό, εκμεταλλευόμενοι τις καθυστερήσεις στην εκδίκαση των αστικών υποθέσεων. Η πρακτική αυτή συνιστά κατάχρηση της νομικής διαδικασίας και παραβίαση του δικαιώματος ιδιοκτησίας, καθώς ο νόμιμος κάτοχος στερείται τη δυνατότητα εκμετάλλευσης της περιουσίας του, ενώ ο παράνομος κάτοχος απολαμβάνει την χρήση της χωρίς υποχρέωση.
Το Άρθρο 281 του Ποινικού Κώδικα
Το Άρθρο 281(1)(α) του Ποινικού Κώδικα, Κεφ. 154, ορίζει: «Όποιος, χωρίς τη συναίνεση του προσώπου στο όνομα του οποίου είναι εγγεγραμμένη η γη, κατέχει ή εισέρχεται στη γη αυτή, είναι ένοχος ποινικού αδικήματος και υπόκειται σε φυλάκιση μέχρι πέντε έτη ή σε χρηματική ποινή μέχρι δέκα χιλιάδες ευρώ ή και στις δύο ποινές.»
Η πρόνοια αυτή αναγνωρίζει ότι η κατοχή γης δεν είναι απλώς αστικό δικαίωμα, αλλά και αντικείμενο ποινικής προστασίας όταν γίνεται χωρίς συναίνεση. Πρόκειται για διάταξη με ισχυρό αποτρεπτικό χαρακτήρα, η οποία ενισχύει την προστασία της ιδιοκτησίας και αποκαθιστά την ισορροπία στις σχέσεις μεταξύ ιδιοκτήτη και κατόχου.
Απόφαση Εφετείου
Το Εφετείο, στην Ποινική Έφεση Αρ. 94/2022, εξέτασε για πρώτη φορά με τέτοια σαφήνεια το ζήτημα της παράνομης κατοχής μετά τον τερματισμό μιας συμβατικής σχέσης. Αποφάσισε να δεχθεί την έφεση εταιρείας, να ακυρώσει την πρωτόδικη αθωωτική απόφαση και να καταδικάσει τον εφεσίβλητο για παράνομη κατοχή γης εγγεγραμμένης στο όνομα άλλου χωρίς τη συναίνεσή του.Σημείωσε ότι ο εφεσίβλητος κατείχε από την 1.10.2019 υποστατικό στη Λάρνακα το οποίο είναι εγγεγραμμένο στο όνομα της εταιρείας χωρίς τη συναίνεσή της. Η κατοχή αυτή δεν είχε νομική βάση αφού η συμβατική σχέση μεταξύ των μερών είχε τερματιστεί.
Το Εφετείο έκρινε ότι το πρωτόδικο Δικαστήριο εσφαλμένα κατέληξε σε αθώωση, θεωρώντας ότι δεν αποδείχθηκε η έλλειψη συναίνεσης, αναφέροντας ότι η ύπαρξη προηγούμενης συμβατικής σχέσης δεν μπορεί να τεκμηριώσει συναίνεση σε συνεχιζόμενη κατοχή μετά τον τερματισμό της. Από τη στιγμή που η σύμβαση τερματίζεται, η συναίνεση αίρεται αυτομάτως και κάθε συνέχιση κατοχής καθίσταται παράνομη. Επιπλέον, υπογράμμισε ότι η πρόθεση του νομοθέτη στο άρθρο 281 είναι να αποτρέψει την καταχρηστική παρακράτηση γης εις βάρος του δικαιούχου της εγγραφής. Η κατοχή χωρίς συναίνεση αποτελεί πράξη επέμβασης στο δικαίωμα ιδιοκτησίας που εμπίπτει στη σφαίρα του ποινικού δικαίου.
Με βάση αυτά τα δεδομένα, το Εφετείο ακύρωσε την αθωωτική απόφαση και επέβαλε καταδίκη στον εφεσίβλητο, θεωρώντας ότι η παρατεταμένη κατοχή χωρίς συναίνεση δεν μπορεί να δικαιολογηθεί με αναφορά σε παρελθούσες μισθωτικές σχέσεις ή εκκρεμείς διαφορές.
Η συγκεκριμένη απόφαση συνιστά νομικό ορόσημο για την κυπριακή έννομη τάξη. Πρώτον, καθιστά σαφές ότι η παράνομη κατοχή ακινήτου μπορεί να διωχθεί όχι μόνο αστικά αλλά και ποινικά, με αποτέλεσμα την άμεση αποκατάσταση του δικαιώματος του ιδιοκτήτη. Δεύτερον, ενισχύει το πλαίσιο προστασίας των ιδιοκτητών έναντι καταχρηστικών συμπεριφορών πρώην μισθωτών, οι οποίοι εκμεταλλεύονταν μέχρι σήμερα την αργή απονομή της δικαιοσύνης για να παραμένουν σε ακίνητα χωρίς νόμιμο δικαίωμα.
Η απόφαση λειτουργεί αποτρεπτικά και αναμένεται να περιορίσει σημαντικά το φαινόμενο της παρακράτησης υποστατικών και ακινήτων μετά τον τερματισμό μίσθωσης. Εισάγει μια νέα προσέγγιση που αποδίδει βαρύτητα όχι μόνο στα αστικά δικαιώματα, αλλά και στην ανάγκη ποινικής προστασίας της ιδιοκτησίας.
Συμπέρασμα
Η απόφαση του Εφετείου της 31ης Οκτωβρίου 2025 αποτελεί καθοριστικό βήμα προς την εξάλειψη ενός χρόνιου προβλήματος στην κυπριακή κοινωνία, την παράνομη κατοχή ακινήτων από πρώην μισθωτές. Με την ορθή ερμηνεία του άρθρου 281 του Ποινικού Κώδικα, το Δικαστήριο υπενθύμισε ότι η ιδιοκτησία δεν είναι μόνο αστικό δικαίωμα αλλά και ποινικά προστατευόμενο έννομο αγαθό. Η αυστηρή αυτή προσέγγιση ενισχύει την ασφάλεια δικαίου και αποκαθιστά την εμπιστοσύνη των πολιτών στην αποτελεσματικότητα του νομικού συστήματος.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
