Η συζήτηση για τα ελάχιστα επιτρεπόμενα εμβαδά διαμερισμάτων στην Κύπρο συχνά συνοδεύεται από φόβους για «υποβάθμιση της ποιότητας ζωής» ή το λεγόμενο «shrinkflation». Όμως, μια πιο ψύχραιμη ματιά δείχνει κάτι διαφορετικό: δεν πρόκειται για υποβάθμιση, αλλά για ανάγκη εκσυγχρονισμού.
Τα ελάχιστα εμβαδά σωστά είχαν θεσπιστεί στις δεδομένες συνθήκες για να καλύψουν πραγματικές ανάγκες μιας άλλης εποχής. Τα νοικοκυριά ήταν μεγαλύτερα, οι συνθήκες διαβίωσης διαφορετικές και η πόλη λειτουργούσε αλλιώς.
Σήμερα, όμως, αλλάζουν οι τρόποι ζωής, οι οικονομικές δυνατότητες και η δομή της κοινωνίας. Όπως εξελίσσονται οι ανάγκες, έτσι πρέπει να προσαρμόζονται και οι κανονισμοί.
Το βασικό ερώτημα δεν είναι αν τα διαμερίσματα θα είναι μικρότερα. Είναι αν το πλαίσιο επιτρέπει στην αγορά να δημιουργεί κατοικίες που ταιριάζουν στους ανθρώπους που πραγματικά τις χρειάζονται και στην τιμή που μπορούν να πληρώσουν.
Η εμπειρία της Ευρώπης
Σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες δεν υπάρχει αυστηρό, οριζόντιο ελάχιστο μέγεθος διαμερίσματος. Οι κανόνες επικεντρώνονται στην ποιότητα: φυσικό φως, αερισμός, ύψος χώρων, υγιεινή, ενεργειακή απόδοση.
Στη Γερμανία έχουν αναπτυχθεί μικρότερες, εργονομικές κατοικίες 25-35 τ.μ., κυρίως για φοιτητές, νέους επαγγελματίες και άτομα που ζουν μόνα τους. Έτσι, περισσότεροι άνθρωποι μπορούν να κατοικούν σε κεντρικές περιοχές που διαφορετικά θα ήταν απρόσιτες.
Στην Ολλανδία επιτράπηκαν μικρά αστικά διαμερίσματα και co-living μοντέλα. Η έμφαση δεν δόθηκε στα τετραγωνικά, αλλά στη λειτουργικότητα: κοινόχρηστοι χώροι, σωστός σχεδιασμός, πρόσβαση σε συγκοινωνίες. Αυτό αύξησε την προσφορά κατοικιών και περιόρισε το κόστος ανά μονάδα.
Στην Κοπεγχάγη οι κανονισμοί προσαρμόστηκαν επειδή αυξήθηκαν τα μονομελή νοικοκυριά. Αντί να κατασκευάζονται μεγαλύτερα σπίτια που δεν χρειάζονται, δημιουργούνται κατοικίες ανάλογες με το μέγεθος και τις δυνατότητες του κατοίκου.
Η κυπριακή πραγματικότητα
Στην Κύπρο παρατηρείται μια σαφής αναντιστοιχία. Από τη μία πλευρά αυξάνονται τα άτομα που ζουν μόνα τους, πολλοί νέοι εργαζόμενοι έχουν περιορισμένη αγοραστική δύναμη, ενώ υπάρχει ανάγκη για κατοικία κοντά στον χώρο εργασίας.
Από την άλλη πλευρά, οι κανονισμοί οδηγούν σχεδόν υποχρεωτικά σε μεγαλύτερα διαμερίσματα.
Όταν η αγορά πρέπει να παράγει μεγαλύτερες μονάδες, αυξάνεται και το συνολικό κόστος αγοράς ή ενοικίασης, ακόμη κι αν η τιμή ανά τετραγωνικό παραμένει ίδια. Έτσι αποκλείονται νοικοκυριά που θα μπορούσαν να αποκτήσουν μικρότερη κατοικία.
Πώς λειτουργεί στην πράξη
Η αναθεώρηση των ελάχιστων εμβαδών δεν σημαίνει ότι θα πέσει αυτόματα η τιμή ανά τετραγωνικό. Δημιουργεί όμως μια πιο ευέλικτη αγορά η οποία μπορεί να:
∙ μειώσει το συνολικό κόστος ανά κατοικία
∙ αυξήσει τις διαθέσιμες επιλογές
∙ επιτρέψει περισσότερες μονάδες στο ίδιο τεμάχιο γης
∙ βοηθήσει την αγορά να αντέχει σε περιόδους υψηλών επιτοκίων
Σε μια χώρα όπως είναι η Κύπρος με περιορισμένη διαθέσιμη προς ανάπτυξη γη και αυξανόμενο κόστος κατασκευής, η ευελιξία λειτουργεί ως μηχανισμός εξισορρόπησης μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.
Σωστός σχεδιασμός για ποιότητα ζωής
Η ποιότητα ζωής δεν καθορίζεται μόνο από τα τετραγωνικά. Καθορίζεται από τη σωστή διάταξη των χώρων, τον φωτισμό, τον αερισμό, τους κοινόχρηστους χώρους καθώς επίσης την πρόσβαση σε υπηρεσίες και συγκοινωνίες.
Άλλωστε, ένα σωστά μελετημένο διαμέρισμα 40 τ.μ. μπορεί να είναι πιο λειτουργικό από ένα κακοσχεδιασμένο διαμέρισμα των 55 τ.μ. Ως εκ τούτου, η ρύθμιση πρέπει να προστατεύει τα ποιοτικά χαρακτηριστικά και όχι απλά να επιβάλλει ένα συγκεκριμένο μέγεθος.
Προς μια σύγχρονη προσέγγιση
Η αναθεώρηση των ελάχιστων εμβαδών χρειάζεται να συνοδεύεται από:
∙ αυστηρά ποιοτικά πρότυπα
∙ πολεοδομικά κίνητρα για καλούς κοινόχρηστους χώρους
∙ διαφοροποίηση ανά περιοχή
∙ παρακολούθηση της προσιτότητας κατοικίας
Ουσιαστικά, πρόκειται για μετάβαση από ρύθμιση «πόσο μεγάλο» σε ρύθμιση «πόσο καλό».
Η κυπριακή αγορά κατοικίας βρίσκεται μπροστά σε νέες δημογραφικές και οικονομικές συνθήκες. Οι κανονισμοί που κάποτε εξυπηρετούσαν την κοινωνία χρειάζονται σήμερα επικαιροποίηση, ώστε να συνεχίσουν να την προστατεύουν.
Το ζητούμενο δεν είναι μικρότερα ή μεγαλύτερα διαμερίσματα. Είναι να υπάρχει επιλογή για όλους. Και σε μια σύγχρονη οικονομία, η επιλογή είναι αυτή που κρατά την αγορά και τους πολίτες ανθεκτικούς.
* Γενική Διευθύντρια Συνδέσμου Ανάπτυξης Ακινήτων
