Διέξοδο σε συνιδιοκτήτες ακινήτων δίνει η δυνατότητα ανταλλαγής του μεριδίου τους με άλλη ακίνητη ιδιοκτησία, όταν ο άλλος ή άλλοι συνιδιοκτήτες δεν συμφωνούν στην αγορά του μεριδίου ή στην από κοινού αξιοποίηση του ακινήτου, αλλά ούτε και στην πώληση του.
Η ανταλλαγή του μεριδίου δεν συνιστά πώληση και κατ’ ακολουθία δεν έχουν εφαρμογή, ούτε ενεργοποιούνται οι διατάξεις του άρθρου 25 του Κεφ. 224. Συνεπώς, δεν παρίσταται ανάγκη να γίνονται δημοσιεύσεις και να δίνεται η ευκαιρία στους συγκύριους να ασκήσουν, αν θέλουν, το δικαίωμα επιλογής τους για απόκτηση του πωλούμενου μεριδίου.
Διαφορετικά, εάν δεν επιτρεπόταν η ανταλλαγή και αυτή ισοδυναμούσε με πώληση, τότε θα είχαμε το φαινόμενο της αποστέρησης της δυνατότητας σε ένα συνιδιοκτήτη να ανταλλάξει την ιδιοκτησία του με άλλη, καίτοι κρίνεται συμφέρουσα για τον ίδιο μια τέτοια συναλλαγή.
Όταν η ακίνητη ιδιοκτησία διαχωρίζεται, γιατί βρίσκεται σε οικιστική ή άλλη περιοχή που επιτρέπεται ο διαχωρισμός της, τότε αυτή δεν μπορεί να θεωρηθεί αδιανέμητη και να πωληθεί σε δημόσιο πλειστηριασμό. Σε αυτή την περίπτωση συγκύριος ή συγκύριοι που κατέχουν τουλάχιστον το 25% της ιδιοκτησίας μπορούν να υποβάλουν αίτηση στον Διευθυντή του Κτηματολογίου, αιτούμενοι τον διαχωρισμό της, σύμφωνα με το άρθρο 29 (9) του Κεφ.224.
Ερμηνεία άρθρου 25 του Κεφ.224
Κανένας συγκύριος δεν μπορεί να εξαναγκάσει τον ιδιοκτήτη μεριδίου να το πωλήσει, έτσι ώστε να παρασχεθεί η δυνατότητα στο συγκύριο να το αγοράσει ασκώντας το δικαίωμα προτεραιότητας που του παρέχει ο Νόμος. Το άρθρο 25, όπως ερμηνεύτηκε από τη νομολογία, δεν τυγχάνει εφαρμογής όταν διενεργείται ανταλλαγή μεταξύ κτημάτων. Αν ο όρος “πώληση” περιλάμβανε και την ανταλλαγή κτημάτων, αυτό θα ισοδυναμούσε με προσθήκη του όρου “ανταλλαγή” στο λεκτικό του άρθρου 25 και με εισαγωγή διεύρυνσης που δεν βρίσκεται στο Νόμο.
Το Ανώτατο Δικαστήριο στην Π.Ε.11800 ημερ.9.11.2004 έκρινε ότι, από την ανάγνωση ολόκληρου του κειμένου του άρθρου 25, το όλο πνεύμα αυτού αναφέρεται και εδράζεται στις περιπτώσεις πώλησης ακίνητης ιδιοκτησίας. Διάφορες επιμέρους διατάξεις του δεν αφήνουν αμφιβολία ότι το κείμενο και κατά συνέπεια ο σκοπός του νομοθέτη, ήταν να ρυθμίσει την πώληση εξ αδιαιρέτου ιδανικής μερίδας σε τρίτο άτομο επί χρηματικού ανταλλάγματος και όχι την ανταλλαγή ιδιοκτησιών.
Το Δικαστήριο, ερμηνεύοντας το άρθρο 25, πρόσθεσε ότι στο εδάφιο 1 (α) γίνεται αναφορά στη φράση “τιμή στην οποία πωλείται” σε σχέση με την εντός 60 ημερών ικανοποίηση του Διευθυντή από την ημερομηνία της δήλωσης προς πώληση, ότι οι άλλοι εγγεγραμμένοι συγκύριοι δεν επιθυμούν να αγοράσουν τη μερίδα αυτή. Τόσο η χρήση της φράσης “τιμή στην οποία πωλείται” καθώς και η λέξη “αγοράσουν” δεν μπορούν να υποδηλώνουν οτιδήποτε άλλο παρά χρηματικό αντάλλαγμα.
Κατά παρόμοιο τρόπο, στο εδάφιο 2 γίνεται αναφορά σε “τιμή” η οποία πρέπει να κατατεθεί στο Κτηματολογικό γραφείο μέσα σε 30 ημέρες από την δημοσίευση της σκοπούμενης πώλησης ή της επίδοσης της σχετικής ειδοποίησης. Στο άρθρο 2 του Νόμου, η λέξη “αξία” σημαίνει το ποσό το οποίο η ακίνητη ιδιοκτησία θα αναμενόταν να αποφέρει σε πώληση σε ελεύθερη αγορά και ισοδυναμεί στην ουσία με την “τιμή” που θα έπρεπε να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο.
Το Δικαστήριο επίσης πρόσθεσε, ότι είναι εμφανές ότι σε περίπτωση ανταλλαγής ιδιοκτησιών δεν υπάρχει οποιαδήποτε τιμή ή αξία με αναφορά στην ελεύθερη αγορά, ούτε και οποιοδήποτε ποσό το οποίο θα πρέπει να κατατεθεί στο Κτηματολόγιο. Οι λέξεις που χρησιμοποιούνται στο άρθρο 25 του Κεφ. 224, όσο και γενικότερα μέσα από την ερμηνεία που έχει δοθεί στη λέξη “πώληση” ή στην αντίστοιχη αγγλική “sale”, δεν αφήνουν αμφιβολία ότι στο άρθρο 25 θα πρέπει να δοθεί η ερμηνεία που προαναφέρθηκε, αποκλείοντας έτσι την ανταλλαγή της ακίνητης ιδιοκτησίας.
Διαφορετικά δεν θα είχε κανένα απολύτως νόημα η συνεχής αναφορά στα εδάφια του άρθρου 25 σε λέξεις και φράσεις που υποδηλώνουν αβίαστα την αγορά, πώληση, καθορισμό τιμής με βάση αγοραία αξία και πιο ουσιαστικά την κατάθεση του ποσού στο Κτηματολόγιο, ώστε να μπορέσει ο συγκύριος να αποκτήσει την ιδανική μερίδα του άλλου συνιδιοκτήτη.
Κατέληξε ότι, αν στο άρθρο 25 αποδοθεί η έννοια ότι ο όρος πώληση περιλαμβάνει και ανταλλαγή κτημάτων, θα ισοδυναμούσε με αποστέρηση της δυνατότητας σε ένα συνιδιοκτήτη να ανταλλάξει την ιδιοκτησία του με άλλη που για διάφορους λόγους μπορεί να κρίνει ότι είναι πιο συμφέρουσα, είτε ως προς τα στοιχεία κατοχής της, είτε ως προς την οικονομική της προοπτική.
*Δικηγόρος στη Λάρνακα
