Οπιστωτής που εξασφαλίζει δικαστική απόφαση εναντίον οφειλέτη μπορεί να την εγγράψει στο Κτηματολόγιο ως επιβάρυνση επί ακινήτων που είναι εγγεγραμμένα και υπάρχουν τίτλοι στο όνομα του οφειλέτη. Με την εγγραφή της απόφασης δημιουργείται εμπράγματο βάρος, γνωστό ως Μέμο και καθιστά τα ακίνητα εγγύηση για την είσπραξη του εξ αποφάσεως χρέους.
Συγχρόνως καθιστά τον πιστωτή εξασφαλισμένο κατά προτεραιότητα έναντι άλλων χρεών με τα οποία δεν επιβαρύνθηκε ειδικά η ιδιοκτησία του οφειλέτη και η οποία υπόκειται σε πώληση προς ικανοποίηση της δικαστικής απόφασης. Η ύπαρξη προγενέστερης επιβάρυνσης ή υποθήκης δεν επηρεάζεται από την εγγραφή της απόφασης, αφού η χρονολογική σειρά προτεραιότητας καθορίζει και τα δικαιώματα του κάθε πιστωτή.
Στην περίπτωση που πληρωθεί το χρέος και η απόφαση ικανοποιηθεί, ο πιστωτής υποχρεούται να αποσύρει το Μέμο δίδοντας γραπτή γνωστοποίηση στο Κτηματολόγιο, διαφορετικά θα είναι υπόλογος προς τον οφειλέτη και σε οποιοδήποτε άλλο πιστωτή για ζημιά που τυχόν υποστούν συνεπεία της διατήρησης της εγγραφής. Ο πιστωτής που ενέγραψε την απόφαση δυνατό να παραγκωνιστεί αν δεν προβεί σε εκτέλεση της, γι’ αυτό τυχόν αδιαφορία του μπορεί να προκαλέσει την απώλεια της εξασφάλισης.
Η ακίνητη ιδιοκτησία του οφειλέτη που βαρύνεται με Μέμο μπορεί να πωληθεί είτε κατόπιν αίτησης του πιστωτή στο Δικαστήριο και εξασφάλισης εντάλματος πώλησης είτε με αίτηση στο Κτηματολόγιο ένα χρόνο μετά την εγγραφή του Μέμο. Η εγγραφή παραμένει σε ισχύ για δέκα χρόνια και μπορεί να παραταθεί με διάταγμα του Δικαστηρίου, νοουμένου ότι τηρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει το άρθρο 56(2) του Κεφ.6.
Προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος
Το Δικαστήριο δεν εκδίδει διάταγμα παράτασης της εγγραφής του Μέμο, εκτός εάν: (α) η αίτηση υποβληθεί ένα τουλάχιστο μήνα πριν από τη λήξη της χρονικής περιόδου ισχύος του, και (β) το Δικαστήριο είναι σε θέση, αφού ακούσει και εξετάσει την αίτηση, να εκδώσει το διάταγμα πριν από τη λήξη της υφιστάμενης χρονικής περιόδου ισχύος του Μέμο, και (γ) ειδοποιήθηκε ο Επαρχιακός Κτηματολογικός Λειτουργός για την αίτηση και το χρόνο που ορίστηκε για ακρόαση, και (δ) το Δικαστήριο ικανοποιηθεί ότι η δικαστική απόφαση δεν προήλθε από συμπαιγνία ή εξασφαλίστηκε με σκοπό να παραγκωνίσει άλλους πιστωτές και επίσης ότι η ανανέωση του Μέμο δεν θα επηρεάσει δυσμενώς τον οφειλέτη ή οποιοδήποτε άλλο εκ δικαστικής αποφάσεως πιστωτή.
Απόφαση Δικαστηρίου
Υποβλήθηκε αίτηση στο Επαρχιακό Δικαστήριο Λάρνακας σε περίοδο λιγότερη από ένα μήνα πριν από τη λήξη της ισχύος Μέμο και ο πιστωτής αιτείτο την έκδοση διατάγματος του Δικαστηρίου που να παρατείνει την προθεσμία για καταχώρηση της, καθώς και διάταγμα με το οποίο να παρατείνεται η ισχύς της εγγραφής του Μέμο. Ο πιστωτής διατεινόταν ότι εκ παραδρομής η αίτηση δεν καταχωρήθηκε εντός της προθεσμίας που επιτάσσει η σχετική νομοθεσία και ότι εάν δοθεί τέτοια παράταση ουδείς θα βλαφθεί, ενώ αντίθετα ο πιστωτής θα υποστεί ανεπανόρθωτη αποστέρηση των δικαιωμάτων του που απορρέουν από την εμπράγματη εξασφάλιση που του παρέχει το Μέμο.
Ο Ανώτερος Δικαστής κ. Λ. Πασχαλίδης, εξετάζοντας το αίτημα, έθεσε το ερώτημα κατά πόσο θα μπορούσαν να χρησιμοποιηθούν οι σύμφυτες εξουσίες του Δικαστηρίου, προκειμένου να παραταθεί η προθεσμία που καθορίζεται από το Νόμο. Τόνισε ότι το άρθρο 56 του Κεφ. 6 δεν κάμνει αναφορά σε ύπαρξη εξουσίας του Δικαστηρίου να παρατείνει το χρόνο συμμόρφωσης με τις υποχρεώσεις που αναφέρονται και αυτό δεν συνιστά ένα τυχαίο γεγονός ή αβλεψία του Νομοθέτη.
Η εγγραφή μίας επιβάρυνσης επί ακίνητης ιδιοκτησίας, όπως αναφέρει, δημιουργεί δραστικά δικαιώματα επί αυτής, τα οποία για όσο καιρό ισχύουν επηρεάζουν και αντιμάχονται και των δικαιωμάτων που έχει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, αλλά και των δικαιωμάτων που ενδεχομένως να έχουν εγγραφεί επί του ακινήτου από τρίτα πρόσωπα, πιστωτές του ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση πώλησης ή εκποίησης του ακινήτου, τα όποια δικαιώματα τυχόν έχουν εγγράψει επί αυτού οι πιστωτές του ιδιοκτήτη και τα οποία εξακολουθούν να ισχύουν κατά το χρόνο της πώλησης, αυτά ικανοποιούνται κατά προτεραιότητα με αυστηρή βάση τον χρόνο εγγραφής τους.
Κατέληξε ότι η τασσόμενη στο άρθρο 56 προθεσμία είναι ρητή, όπως ρητές είναι και οι συνέπειες που θα επιφέρει η μη συμμόρφωση του κατόχου του Μέμο εντός της προθεσμίας του Νόμου και κανένα περιθώριο δεν άφησε ο νομοθέτης προς άσκηση οποιασδήποτε διακριτικής εξουσίας του Δικαστηρίου για παράταση του χρόνου συμμόρφωσης.
* Δικηγόρος στη Λάρνακα
