![](https://i0.wp.com/www.philenews.com/wp-content/uploads/2024/05/ATHINA-EVAGOROU.jpg?w=1200&resize=1200,0&ssl=1)
Η εκποίηση υποθήκης και η διαδικασία πλειστηριασμού ενυπόθηκων ακινήτων, αποτελεί ζήτημα το οποίο απασχολεί σημαντικά πιστωτές και χρεώστες την τελευταία δεκαετία. Η διάθεση ακινήτου σε πλειστηριασμό ήταν ανέκαθεν συνέπεια της μη πληρωμής ενυπόθηκου χρέους. Εν τούτοις, η διενέργεια πλειστηριασμών έχει αυξηθεί κατακόρυφα στην Κυπριακή πραγματικότητα, με την ψήφιση του τροποποιητικού Νόμου Ν. 142 (Ι)/2014 και την εφαρμογή προνοιών για πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή, χωρίς να απαιτείται η εξασφάλιση δικαστικής απόφασης για το οφειλόμενο χρέος. Στα πλαίσια της εν λόγω τροποποίησης εισήχθη στον περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Νόμο Ν. 9/1965, το άρθρο 44Θ, σύμφωνα με το οποίο:
«-(1) Σε περίπτωση που το ενυπόθηκο ακίνητο βαρύνεται με προγενέστερη υποθήκη ή με οποιοδήποτε άλλο εμπράγματο βάρος, απαιτείται η έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή κατόχου εμπράγματου βάρους ή ανάλογα με την περίπτωση, απόφαση Δικαστηρίου που να εξουσιοδοτεί τον πλειστηριασμό ή την πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου χωρίς τη συγκατάθεση του προηγούμενου ενυπόθηκου δανειστή ή του κατόχου εμπράγματου βάρους, υπό προϋποθέσεις που το Δικαστήριο δύναται να καθορίσει:
Νοείται ότι, η έγγραφη δήλωση/συγκατάθεση ή η απόφαση του Δικαστηρίου δύναται να εξουσιοδοτήσει πολλαπλές προσπάθειες πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος Μέρους.»
Εμπράγματα βάρη επί εγγραφής ακινήτου, αποτελούν μεταξύ άλλων, υποθήκες, συμφωνίες αγοραπωλησίας, συμφωνίες εκχώρησης δικαιωμάτων και δικαστικές αποφάσεις. Το άρθρο 44Θ του Νόμου, παρέχει το δικαίωμα σε ενυπόθηκο δανειστή να αποταθεί στο κατά τόπο αρμόδιο Δικαστήριο, αξιώνοντας την διενέργεια πλειστηριασμού ή την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου, παρόλο που η υποθήκη δεν είναι το πρώτο, σε χρονική σειρά, εμπράγματο βάρος. Ο Νόμος παρέχει λοιπόν σημαντικό εργαλείο σε ενυπόθηκο δανειστή, για να παρακάμψει το γεγονός ότι η υποθήκη η οποία είναι εγγεγραμμένη προς όφελος αυτού, δεν έχει προτεραιότητα. Παρά την ύπαρξη της εν λόγω πρόνοιας, η χρήση του άρθρου 44Θ του περί Μεταβιβάσεως Νόμου, ήταν μέχρι σήμερα περιορισμένη έως μηδαμινή.
Το Επαρχιακό Δικαστήριο Πάφου, έχει πρόσφατα εκδώσει απόφαση προς όφελος ενυπόθηκου δανειστή, για την εξουσιοδότηση διενέργειας πλειστηριασμού, παρά το γεγονός ότι προϋπήρχε συμφωνία αγοράς ακινήτου, η οποία επιβάρυνε το ενυπόθηκο ακίνητο. Η δομή του άρθρου 44Θ επιτρέπει σε κάθε Δικαστή να κρίνει τις προϋποθέσεις έγκρισης αιτήματος, εφόσον το Δικαστήριο δεν μπορεί να αντλήσει καθοδήγηση από το περιεχόμενο του άρθρου ή από νομολογία επί του θέματος. Η γνωστοποίηση τής υπό κρίση δικαστικής διαδικασίας, στον δικαιούχο του εμπράγματου βάρους και σε αρμόδιο κτηματολογικό λειτουργό, αποτελεί μια από τις προϋποθέσεις που τέθηκαν για την πρακτική προώθηση της δικαστικής διαδικασίας, η οποία είχε καταχωρηθεί μονομερώς. Τέτοια προσέγγιση δεν συνάδει με το πνεύμα του άρθρου 44Θ και του ΜΕΡΟΥΣ VIA του Νόμου, το οποίο πραγματεύεται την διαδικασία πλειστηριασμού απευθείας από ενυπόθηκο δανειστή, πλην όμως, ακολουθεί την ευρύτερη αρχή του κυπριακού δικαίου αναφορικά με το δικαίωμα ενδιαφερόμενων προσώπων να ακουστούν – και οι θέσεις αυτών να εξεταστούν – από το αρμόδιο Δικαστήριο.
Οι συνέπειες έκδοσης απόφασης στα πλαίσια του άρθρου 44Θ του περί Μεταβιβάσεως Νόμου, είναι σημαντικές, εφόσον η απόφαση επηρεάζει τα δικαιώματα προσώπων σε ακίνητη ιδιοκτησία. Παράλληλα, ενυπόθηκοι δανειστές, δύνανται να εκμεταλλευτούν τη βασική πρόνοια του άρθρου ώστε να ανακτήσουν το λαβείν τους, στις περιπτώσεις όπου η εξασφάλιση, δηλαδή η υποθήκη προς όφελος τους, «αποδυναμωνόταν» λόγω της χρονολογικής σειράς εγγραφής της στα κτηματικά μητρώα. Ειδικότερα, η χρήση του άρθρου 44Θ του περί Μεταβιβάσεως Νόμου από ενυπόθηκους δανειστές δια της καταχώρισης και εκδίκασης δικαστικών διαδικασιών, αποτελεί ευκαιρία καθότι προσφέρει σε αυτούς, τη δυνατότητα για καθορισμό των πραγματικών προϋποθέσεων που θα απαιτούνται για την επιτυχή κατάληξη αιτημάτων και την βελτίωση του υφιστάμενου, ελλιπούς, μηχανισμού που παρέχει ο Νόμος.
Συγγραφέας: Αθηνά Ευαγόρου – Δικηγόρος
ELIAS NEOCLEOUS & CO LLC, Γραφείο Πάφου